出售资产:首先，企业或个人将自己的资产出售给金融机构、投资公司或者租赁公司。通过这种出售，企业或个人可以立即获得出售款项，通常用于短期的资金需求或其他投资机会。
重新租赁资产:在资产出售之后，企业会与买方签订租赁协议，通常是长期租赁协议。通过这种方式，企业依旧可以使用该资产，并继续在日常运营中发挥其价值。
租赁付款:企业需按约定的租赁合同条款，定期支付租金。租赁费用通常是基于资产的价值、租期及租赁条款来确定的。
租赁期满后的选择:租赁期满后，企业通常有权选择继续租赁、购买资产或者将资产归还给租赁公司。企业也可以根据市场情况，选择在租赁期内再进行一次回租。
资金流动性:通过售后回租，企业可以在不丧失使用资产的情况下，立即将资产转化为现金。这样，企业可以在短期内获得所需的资金，缓解流动性压力。
不影响资产使用:企业依旧能够继续使用已出售的资产，保持生产运营不中断。售后回租解决了企业融资的难题，同时又不影响业务的连续性。
财务灵活性:售后回租为企业提供了更多的财务灵活性。特别是对于那些不愿意将资产长期占用资本的企业来说，售后回租是一种非常适合的选择。
税务优惠:在很多国家，租赁支付的费用可以在税前扣除，减少企业的税负。而如果企业选择贷款购买设备，相关的利息支付只能部分扣除，税务上的优惠可能没有租赁方案那么直接。
尽管售后回租具有诸多优势，但企业在选择这种方式时，也应当充分考虑其中的潜在风险:
租赁费用的长期负担:虽然企业在短期内获得了现金，但随之而来的租赁费用会成为企业长期的支出。这些租赁费用会影响到企业的盈利能力，特别是在租赁期限较长的情况下。
资产使用权的限制:虽然企业依旧能够使用资产，但由于该资产已经出售，企业在使用过程中可能面临一定的限制，尤其是在资产处置、转让、改动等方面。
租赁公司与市场变化的风险:租赁市场的变化可能会影响到租赁条款和租赁成本。如果市场利率上升，企业的租金支出可能会增加，影响企业的财务状况。
在会计核算上，售后回租的处理要遵循一定的会计准则。企业需要根据交易的性质，分别对出售资产和租赁资产的交易进行确认。
出售资产的会计处理:
当企业出售资产时，需要将出售的资产账面价值从资产负债表中剔除，并确认销售收入。销售收入的确认方式取决于交易的具体内容:如果资产出售时存在净收入或净损失，则需要按照该净额确认收入或损失。
租赁的会计处理:
租赁协议需要进行租赁分类。如果符合融资租赁的标准，则需将租赁的资产和负债都列入资产负债表，按照租赁期末价值进行摊销。如果是经营租赁，则租赁费用按照租赁期间均摊。
利息支出与资产摊销:
如果是融资租赁，那么租赁支付的利息将作为财务费用处理，资产的折旧按照相关规定进行摊销。资产的摊销与利息的计算需要严格遵循会计准则，以确保财务报表的准确性。
资产负债表:
在售后回租中，资产的出售会影响资产负债表中的资产总额。企业出售资产的同时，会在负债一侧增加租赁负债（如果是融资租赁的话）。这会导致资产和负债总额的增加，企业需要密切关注这种变动。
利润表:
租赁支出会体现在利润表中的费用项，具体是租赁费用。如果是融资租赁，利息支出和折旧费用需要分别列示。租赁费用的增减会直接影响到企业的利润水平，特别是租赁期限较长的情况下，企业的净利润会受到一定影响。
现金流量表:
售后回租会影响企业的现金流量，特别是在经营活动和融资活动之间的现金流转移。出售资产带来的是投资活动中的现金流入，而租赁支付则是经营活动中的现金流出。因此，企业需要在现金流量表中准确反映这些现金流的变化。
案例1:
某制造企业拥有一批价值500万元的生产设备，但由于资金紧张，企业决定将设备出售并重新租赁。通过与租赁公司协商，企业以500万元出售设备，并签订了为期5年的租赁协议。每年支付租金约为100万元。通过售后回租，企业立即获得了500万元现金流，缓解了短期的资金困境。但在接下来的五年内，企业每年需要支付100万元的租金费用。
在会计处理上，企业需要将设备的账面价值从资产负债表中剔除，并确认500万元的销售收入。租赁费用作为财务费用列入利润表，并根据租赁合同对租赁负债进行摊销。
案例2:
某零售公司拥有多家门店的房产，计划进行售后回租。该公司将一处总价值300万元的房产出售给租赁公司，并继续按原租金水平租回该房产。通过售后回租，公司获得了300万元的资金，用于扩展其他业务。在财务核算上，该公司将房产的账面价值从资产负债表中剔除，并确认销售收入，同时在负债一侧增加租赁负债。
售后回租作为一种常见的融资方式，能够帮助企业在不失去资产使用权的情况下，获得短期资金。但企业在选择此方式时，需要综合考虑其长期的财务影响，特别是在租赁费用和财务负担方面。通过合理的会计处理和审慎的财务规划，企业可以充分发挥售后回租的优势，实现资金的高效使用。