售后回租是一种由企业（通常是资产使用者）将其固定资产出售给另一方（通常是租赁公司），然后通过租赁合同将该资产租回使用的融资方式。这种交易的本质是企业通过出售资产获得资金流动，同时继续保持对资产的使用权。
售后回租的典型场景包括:
设备融资:企业为了获得资金，可能会将高价值设备出售给租赁公司，并通过租赁合同继续使用该设备。
资金需求:企业可能面临资金周转压力，通过售后回租获得流动资金，缓解短期的财务压力。
这种方式对出租人来说，能够在出售固定资产后保持对资产的使用权，但也面临一定的财务和税务风险。因此，出租人在会计账务处理时，必须特别关注这一交易的会计核算要求。
根据财务会计准则的要求，售后回租交易涉及两个方面的会计处理:出售资产和租赁收入确认。其中，出租人需根据回租的性质来确定是否需要将其纳入“融资租赁”或“经营租赁”的范畴。
融资租赁:如果出租人和承租人之间的租赁合同符合融资租赁的标准，则出租人需要将出售资产视作融资性转让。融资租赁通常意味着租赁期较长，租金收入覆盖了资产的全部或大部分价值。
经营租赁:如果回租合同的性质符合经营租赁标准，则出租人将继续持有资产的所有权，仅通过租赁获得收入。经营租赁通常意味着租期较短，且租金收入不等于资产的全部价值。
当出租人将资产出售给租赁公司时，首先要确认出售收入。出租人应将出售价格与资产的账面价值进行比较，并确认销售利润或损失。
销售收入的确认:
假设某企业以100万元的价格出售一台设备，而该设备的账面价值为80万元，则出售收入为100万元，销售利润为20万元。
会计分录如下:
借:银行存款 100万元
贷:固定资产 80万元
贷:销售利润 20万元
出租人在售后回租合同中，通常会获得定期的租金收入。根据回租合同的性质（融资租赁或经营租赁），出租人需要按照不同的会计准则确认租赁收入。
融资租赁:出租人将设备销售给租赁公司后，不再认定为资产，而是作为一项融资租赁收入按期确认。融资租赁收入通常是通过分期收取租金的方式逐步确认，且租赁期内的每期租金收入会产生财务费用和本金部分的收入。
经营租赁:如果回租合同是经营租赁，出租人则继续持有资产的所有权，并按期收取租金。租金收入按照租赁合同的约定分期确认。
例如，在经营租赁情况下，假设出租人每年从租赁公司收取租金10万元，为期5年。那么，出租人应按照租赁合同确认每年的租金收入。
会计分录如下（每年）:
借:银行存款 10万元
贷:租赁收入 10万元
在售后回租交易中，出租人继续保持对资产的使用权，因此需要按期对该资产进行后续的计提折旧。对于资产的折旧处理，出租人应根据资产的使用年限、残值以及折旧方法进行计算。
若资产依然属于出租人所有，则折旧计算将继续按照原来的会计政策进行。
会计分录如下（每年折旧）:
借:折旧费用
贷:累计折旧
如果回租合同中存在资金贷款的部分（例如融资租赁），出租人需按期资本化利息费用。这意味着出租人应将部分租赁费用视为资本化的利息成本，而非立即确认的费用。
例如，假设出租人通过融资租赁方式出售资产，并在租赁期内收取利息。每年应资本化的利息部分会计处理如下:
借:固定资产
贷:应付利息
售后回租涉及资产出售后继续租赁使用，因此，出租人需要关注资产的账面价值调整。若发生出售后的资产价值减损，应及时进行减值处理。减值后的资产将影响折旧和未来租赁收入的确认。
售后回租交易的税务处理也是出租人需要关注的重要问题。不同的税务政策和税种将影响出租人的账务处理，特别是在增值税、所得税等方面的影响。
增值税:在售后回租交易中，出租人如果是增值税纳税人，需根据销售资产的增值税税率缴纳增值税。
所得税:出租人出售资产所产生的利润需要纳税，而租金收入则可能会涉及不同的所得税处理。
以下是一个实际的售后回租案例，展示了出租人如何在实际操作中处理相关账务:
案例一:
假设某制造企业将一台价值300万元的设备通过售后回租的方式出售给租赁公司，设备的账面价值为200万元，租赁期为5年，年租金为50万元。
在这一交易中，出租人首先确认销售收入，并按照租赁合同分期确认租金收入。每年，出租人需按折旧政策计提设备折旧，并根据融资租赁合同确认利息费用。
售后回租交易为出租人提供了一种灵活的融资方式，但会计处理相对复杂，涉及到出售收入、租赁收入、折旧计提、税务处理等多个方面。出租人需要根据回租合同的性质（融资租赁或经营租赁）来进行正确的会计处理，以确保账务的准确性和合规性。
通过本文的详细分析，希望能够帮助企业财务人员更好地理解售后回租出租人的会计账务处理流程，避免可能出现的财务问题，确保企业在融资过程中保持财务透明和合规。